Relación deuda/ingresos en una inversión inmobiliaria

Examinamos con detalle por qué es importante la relación entre la deuda y los ingresos para las propiedades de inversión. Cómo calcular esta relación y las formas de mejorarla. Un prestamista utiliza esta relación para determinar si concede un préstamo para una propiedad de inversión. Si el ratio es demasiado alto, puede considerar que es una señal de alarma de que el prestatario no podrá pagar la hipoteca. 

El ratio deuda-ingresos (DTI) es la cantidad de los ingresos brutos mensuales de un prestatario que se utiliza para el pago de la deuda. Los ingresos brutos son el dinero que se gana previo a cualquier retención o deducción. Un prestamista puede utilizar los ingresos de alquiler existentes o previstos de una inversión, a la hora de calcular el DTI del prestatario.

Cómo calcular la relación deuda/ingresos

La fórmula del DTI es: pagos mensuales de la deuda dividido entre los ingresos mensuales brutos. Por ejemplo, si el total de los pagos es de 3.000 euros y los ingresos brutos mensuales son de 10.000 euros, el ratio deuda/ingresos sería del 30%. Aunque la fórmula es fácil, es importante entender los diferentes componentes de los ingresos y la deuda que entran en el cálculo, para determinar con precisión el DTI.

Como regla general, cuanto menor sea el DTI de un prestatario, menor será el riesgo para el prestamista. Los prestamistas suelen preferir una relación deuda-ingresos de aproximadamente el 36%, pero la relación máxima puede variar en función del prestamista y del programa de préstamos que se utilice. 

Cómo mejorar la relación entre la deuda y los ingresos

La relación puede mejorar aumentando los ingresos, reduciendo la deuda o combinando ambas. Algunas formas de mejorar el DTI son:

• Asegúrate de que se contabilizan todos los ingresos incluido el dinero recibido de negocio secundario, bonificación anual o pensiones. 
• Busca formas de aumentar los ingresos mensuales de una propiedad.
• Minimiza la rotación de inquilinos seleccionando los más cualificados y ofreciendo incentivos a los que renueven. 
• Paga las deudas de alto interés para reducir el importe del pago mensual de la deuda.
• Considera la posibilidad de hacer un pago inicial mayor en una propiedad de inversión para reducir el pago mensual de la hipoteca.
• Contrata un administrador de propiedades con una red local de vendedores y proveedores para ayudar a mantener bajos los gastos de funcionamiento.