Tenemos acceso a más de 850.000 activos inmobiliarios en venta en España de manera pública, pero también poseemos relaciones con cientos de inmobiliarias locales que nos dan acceso a oportunidades fuera de mercado. Además compramos extensas bases de datos con información de precios de venta y alquileres a nivel muy granular que junto a nuestra experiencia inmobiliaria nos permite identificar las mejores inversiones disponibles en cada región.

Para nosotros una buena oportunidad de inversión es aquella que cumple con:

• Un precio de venta descontado: sólo elegimos propiedades que sabemos tienen un precio m2 inferior a los precios por los que se venden propiedades comparables en una zona. Queremos asegurar que la compra de por sí tiene valor antes incluso de evaluar la rentabilidad por alquiler.
• Un retorno por alquiler superior: Identificamos propiedades que por su ubicación o por sus características generan un interés excepcional en mercados de alquiler de corta, media o larga estancia.

Por otro lado, para sentirnos seguros con la inversión buscamos entender bien los riesgos respondiendo preguntas como: ¿existen cargas o vicios ocultos en la propiedad? ¿Existe estabilidad presupuestaria en la comunidad de propietarios? ¿La zona es buena para nuestra tesis de inversión? ¿Existe la posibilidad de algún cambio regulatorio que impacte al negocio de alquiler?....

Analizamos datos de alquiler (precios, ocupación, estacionalidades,...) de decenas de propiedades competidoras en la misma calle o barrio, para luego identificar cuál es un comparable seguro que genera un ingreso por alquiler que creemos en un escenario conservador. Sólo invertimos en propiedades que sabemos tienen demanda creciente.

Existen muchos motivos por los que un propietario vende a descuento, desde motivos personales o económicos, o simplemente porque la propiedad tiene una oportunidad de revalorización por reforma. También existen cambios constantes en la demanda de alquiler que generan oportunidades temporales para generar un alto retorno antes de que los precios de las propiedades crezcan con esos cambios de demanda.

• Rentabilidad neta: el rendimiento anual de la inversión calculado como: ingresos anuales por alquiler - servicios - costes de gestión de la propiedad - mantenimiento básico - gastos de comunidad - impuestos sobre la propiedad / (precio de compra + reforma). 
• Ingresos netos: la diferencia entre sus ingresos brutos de alquiler y sus costos de alquiler. La fórmula es: ingresos anuales por alquiler - servicios - costes de gestión de la propiedad - mantenimiento básico - gastos de comunidad - impuestos sobre la propiedad
• Costo total del proyecto: cantidad total invertida en la compra de la propiedad. Incluye: precio de compra + impuestos y gastos de transacción + reforma + honorarios de Suomma
• Retorno del capital empleado: ese es el retorno real de la inversión que debes mirar. Compara cuánto has ganado realmente en este proyecto (crecimiento neto del capital) y el dinero que realmente sacó de su bolsillo para esta inversión (pago inicial + ingreso neto acumulado).

Sin perjuicio de los gastos inesperados, la lista debe ser:

• Precio de compra de la propiedad
• Impuestos y gastos notariales y registrales 
• Honorarios de Suomma y agencia (cuando aplican)
• Reforma, muebles y/o decoración
• Honorarios gestión de agencia de alquiler

Sí, nuestro retorno e ingreso neto ya tienen en cuenta todos los costes y nuestros honorarios.

Existen una serie de riesgos que como inversor inmobiliario siempre tienes que valorar al realizar tus inversiones. En Suomma te ayudaremos a identificarlos para cada activo y a valorarlos para que puedas tomar una decisión informada. Algunos de los elementos factores clave a valorar en el análisis de riesgo son:

- Tendencias macroeconómicas

- Riesgo del activo concreto 

- Liquidez, apalancamiento y costes financieros

- Competencia de nuevos activos inmobiliarios